AĞRI’DA EVİN FİYATINI KİM BELİRLİYOR: MAL SAHİBİ Mİ, EMLAKÇI MI?

Ağrı’da bugün bir ev almaya kalkın, karşınıza milyonlar çıkıyor.

Arsa sorun, milyonlar konuşuluyor.

Kiralık ev arayın, dar ve orta gelirlinin bütçesini zorlayan rakamlarla karşılaşıyorsunuz.

İyi de kardeşim;

Burası Ağrı.

İnsanların gelir düzeyi belli, şehrin ekonomik kapasitesi belli, iş imkânları belli.

O halde sormak gerekiyor:

Ağrı’da bu gayrimenkul fiyatlarını kim bu kadar yukarı taşıyor?

Ve daha rahatsız edici soruyu da soralım:

Ağrı’daki bazı emlakçılar piyasanın nabzını mı tutuyor, yoksa piyasanın fiyatını mı yükseltiyor?

Elbette bütün emlakçıları aynı kefeye koymuyorum.

İşini ahlakıyla yapan, vatandaşı doğru yönlendiren, gerçek piyasa koşullarına göre çalışan emlakçılarımızı bu tartışmanın dışında tutuyorum.

Ama Ağrı’da artık konuşulması gereken ciddi bir “fiyat yükseltme kültürü” olduğu kanaatindeyim.

EV SAHİBİ 3 MİLYON DİYOR, BİRİLERİ “4 MİLYON YAZALIM” DİYORSA ORADA DURACAĞIZ!

Gayrimenkul sektöründe yıllardır duyduğumuz bazı cümleler var:

“Abi senin evin daha fazla eder.”

“Bu fiyata verme.”

“Biraz yüksekten yazalım.”

“Nasıl olsa pazarlık olur.”

“Bu bölgede fiyatlar yükseldi.”

Peki kim yükseltti?

Hangi satış yükseltti?

Kaç tane ev gerçekten söylenen rakamlardan satıldı?

Yoksa biri yüksekten ilan verdi, diğeri onu gördü, üçüncüsü ikisini emsal aldı ve sonunda hiç gerçekleşmemiş satışlardan koca bir sanal piyasa mı oluşturduk?

Bunu tartışmak zorundayız.

Çünkü 3 milyon liralık beklentisi olan mal sahibine 4 milyon liralık fiyat önerildiğinde yalnızca o evin ilanı değişmiyor.

Yan apartmandaki ev sahibi görüyor:

“Demek ki buradaki evler 4 milyon olmuş.”

O da 4,5 milyon istiyor.

Bir başkası 5 milyon yazıyor.

Sonra dönüp hep birlikte:

“Piyasa yükseldi.”

diyoruz.

Piyasa kendi kendine mi yükseldi?

İşte asıl soru budur.

İLAN SİTELERİNDEKİ RAKAMLAR TAPU SATIŞ BEDELİ DEĞİLDİR

Ağrı’da gayrimenkul piyasasının en büyük yanılgılarından biri budur.

Bir insan evine istediği rakamı yazabilir.

5 milyon yazar.

7 milyon yazar.

10 milyon yazar.

Ama bir mala yüksek fiyat istemek, o malın o değerde olduğu anlamına gelmez.

İlan fiyatıyla gerçek piyasa değerini birbirine karıştırmayalım.

Bir daire altı ay boyunca 5 milyon liraya ilanda bekliyor ve satılmıyorsa, çevredeki başka evlerin fiyatını belirlerken neden o ilan referans alınıyor?

Gerçekleşmiş satışlara bakalım.

Gerçek piyasa hareketlerine bakalım.

Vatandaşın satın alma gücüne bakalım.

Ağrı ekonomisine bakalım.

AĞRI’DA MAAŞLAR BAŞKA ŞEHİRDE, EV FİYATLARI BAŞKA ŞEHİRDE YAŞIYOR SANKİ!

Asıl gariplik burada.

Ağrı’da çalışan insanların gelirleriyle gayrimenkul fiyatları arasındaki makas giderek açılıyorsa bunu normalleştiremeyiz.

Bir genç evlenmek istiyor.

Ev alamıyor.

Kiraya çıkmak istiyor.

Kira bütçesini zorluyor.

Memur geliyor.

Kira araştırıyor.

Rakamları görünce şaşırıyor.

Dar gelirli zaten ev sahibi olmayı hayal dahi edemiyor.

Sonra aynı cümleyi duyuyoruz:

“Piyasa böyle.”

Hayır!

Her yükselen rakama “piyasa” diyerek meseleyi geçiştiremeyiz.

Piyasa dediğiniz şey ekonomik gerçeklerden tamamen kopamaz.

EMLAKÇI FİYAT ARTIRMA MAKAMI DEĞİLDİR

Buradan sektörün içerisindeki bazı isimlere açıkça sormak gerekiyor:

Bir mal sahibi size geldiğinde göreviniz onun taşınmazını gerçek piyasa koşullarında pazarlamak mı?

Yoksa;

“Biraz daha yüksek yazalım.”

diyerek fiyat beklentisini yukarı taşımak mı?

Çünkü emlakçılık yalnızca komisyon hesabı değildir.

Emlakçı piyasayı yönlendiren önemli aktörlerden biridir.

Söylediğiniz her rakamın mahallede karşılığı oluşabilir.

Bugün bir apartmanda fiyat beklentisini yükseltirsiniz, yarın bütün sokak onu emsal almaya başlayabilir.

Bu nedenle emlak sektörünün etik sorumluluğu vardır.

Bir ev 3 milyon ediyorsa 3 milyon civarında değerleme yapmak profesyonelliktir.

“4 milyon yazalım, müşteri çıkarsa satarız.”

demek ise piyasa analizi değildir.

KİRALARDAKİ ZİNCİR DAHA TEHLİKELİ

Bir ev sahibi kiracısından 15 bin lira istiyor diyelim.

Sonra başka bir ilan görüyor:

“Yan apartmanda 20 bin istemişler.”

Bir anda beklentisi değişiyor.

Peki yan apartmandaki ev gerçekten 20 bin liraya kiralandı mı?

Bilmiyoruz.

Ama artık mahallede yeni bir rakam dolaşıyor:

20 bin TL.

Sonra biri 22 bin istiyor.

Diğeri 25 bin yazıyor.

Ve birkaç ay sonra herkes birbirinin ilanını gerekçe göstererek fiyat yükseltiyor.

Bunun bedelini kim ödüyor?

Emlakçı değil.

İlan sitesi değil.

Kiracı ödüyor.

ARSA FİYATLARINI ŞİŞİRİRSENİZ AĞRI’NIN GELECEĞİNİ PAHALILAŞTIRIRSINIZ

Konu yalnızca konut değil.

Asıl tehlikeli alanlardan biri arsadır.

Çünkü arsa fiyatı yükseldiğinde bunun etkisi yıllarca devam eder.

Müteahhit pahalı arsa alır.

Maliyeti daireye yükler.

Daire pahalılaşır.

Yeni konut pahalılaşınca ikinci el konut sahibi de fiyat yükseltir.

Konut fiyatları yükselince kiralar yükselir.

Sonuç?

Birkaç arsa sahibinin kâğıt üzerindeki serveti büyürken bütün Ağrı’nın barınma maliyeti yükselir.

Bu nedenle arsa fiyatları üzerinden oluşabilecek spekülatif hareketleri hafife alamayız.

HERKESİN EVİ MİLYONLAR EDİYORSA NEDEN HERKES ZENGİN DEĞİL?

İşin trajikomik tarafı da burada.

Soruyorsunuz:

“Evin ne kadar?”

5 milyon.

“Arsan?”

8 milyon.

“Diğer daire?”

4 milyon.

Kâğıt üzerinde herkes milyoner.

Fakat aynı insanlar yüksek fiyatlardan dolayı başka bir ev alamıyor.

Çünkü sen kendi evini 5 milyona çıkardığında almak istediğin adam da kendi evini 7 milyona çıkardı.

Herkes birbirinin malını pahalılaştırdı.

Ortada gerçek bir zenginleşme var mı?

Yok.

Sadece rakamlar büyüdü.

İşte buna dikkat etmek gerekiyor.

Bir şehrin zenginleşmesi, evlerin fiyatının artması değildir.

Şehir üretirse zenginleşir.

İstihdam oluşturursa zenginleşir.

Sanayi gelişirse zenginleşir.

İhracat yaparsa zenginleşir.

Turizmden gelir elde ederse zenginleşir.

İnsanların reel geliri yükselirse zenginleşir.

Ev fiyatlarını birbirimize bakarak milyon milyon artırmak Ağrı’yı zenginleştirmez.

AĞRI’DA GAYRİMENKUL PİYASASI ŞEFFAFLAŞMALI

Artık Ağrı’da gerçek bir piyasa araştırmasına ihtiyaç var.

Mahalle mahalle konutların ilan fiyatlarıyla gerçekleşmiş satış değerleri arasındaki fark araştırılmalı.

Arsa fiyatlarının son yıllardaki değişimi incelenmeli.

Kira artışları gelir düzeyiyle karşılaştırılmalı.

Gayrimenkul değerlemelerinde gerçekleşmiş işlemler daha fazla dikkate alınmalı.

Ve emlak sektörünün meslek kuruluşları da bu konuda sorumluluk üstlenmeli.

Çünkü sektörün itibarını korumanın yolu eleştiriden kaçmak değil, yanlış uygulamalar varsa bunlarla mücadele etmektir.

EMLAKÇILARA DA EV SAHİPLERİNE DE ÇAĞRIMDIR

Kimsenin malını ucuza satmasını istemiyorum.

Kimsenin kazancına karşı değilim.

Bir taşınmaz gerçekten değer kazanmışsa elbette sahibi bunun karşılığını almalıdır.

Ancak değer kazanmak başka, değer algısı oluşturmak başkadır.

Ağrı gibi ekonomik kalkınmaya ihtiyacı olan bir şehirde konut ve arsa piyasasını gerçeklerden koparırsanız bunun bedelini yıllar sonra hep birlikte öderiz.

Gençler evlenemez.

Aileler ev alamaz.

Kiracılar geçinemez.

Yatırımcı yüksek arsa maliyetinden kaçar.

Yeni konut üretmek zorlaşır.

Ve sonra dönüp:

“Ağrı neden gelişmiyor?”

diye sorarız.

ŞİMDİ AĞRI’DAKİ EMLAKÇILARA AÇIKÇA SORUYORUM:

Siz piyasanın aracısı mısınız, fiyatın belirleyicisi mi?

Bir ev sahibinin istediği rakamın üzerine fiyat önerdiğiniz oluyor mu?

Oluyorsa hangi objektif kriterlere göre?

Bir mahalledeki fiyatı belirlerken gerçekleşmiş satışları mı dikkate alıyorsunuz, ilan sitelerindeki rakamları mı?

Satılmamış bir evin ilan fiyatı neden başka bir eve emsal olsun?

Kiraları belirlerken Ağrı’daki insanların gelir düzeyi hiç hesaba katılıyor mu?

Ve en önemlisi:

Bugün Ağrı’da oluşan konut, arsa ve kira fiyatlarının ne kadarı gerçek değer, ne kadarı beklenti fiyatıdır?

Bunlar kimseyi suçlamak için değil, Ağrı’nın geleceği için cevaplanması gereken sorulardır.

Çünkü barınma hakkı üzerinden oluşan piyasa yalnızca ticaretten ibaret değildir.

Bu şehir hepimizin.

Emlakçısı da burada yaşayacak.

Ev sahibi de.

Kiracı da.

Çocuğunu evlendirmeye çalışan baba da.

Yeni yuva kurmaya çalışan genç de.

O yüzden Ağrı’da gayrimenkul piyasasının üzerine artık şu tabelayı asmanın zamanı geldi:

“FİYATI KİM YÜKSELTİYOR?”

Ve Ağrı kamuoyuna son bir soru bırakıyorum:

Gerçekten evlerimiz mi bu kadar değerlendi, yoksa birbirimize baka baka fiyatları mı büyüttük?

Belki de Ağrı’nın emlak piyasasında cevaplanması gereken en pahalı soru budur.

Çünkü bugün şişirilen her rakamın faturasını yarın Ağrı’nın çocukları ödeyecek.