Ağrı’da Konut Fiyatları: Aynı Parayı Vereceksem Neden Ağrı?

Ağrı’da son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan yükseliş artık sadece “evler pahalandı” diyerek geçiştirilecek bir konu olmaktan çıktı. Bugün meseleye hem burada yaşayan vatandaş açısından hem de parasını gayrimenkulde değerlendirmek isteyen bir yatırımcı açısından bakmak gerekiyor.

Ben de meseleye tam olarak buradan bakıyorum ve kendime basit bir soru soruyorum:

Bir yatırımcı olsam neden Ağrı’dan konut alayım?

Bu soru Ağrı’yı küçümsemek veya başka şehirleri yüceltmek için sorulan bir soru değil. Tam tersine, Ağrı’nın geleceğini ve yatırım potansiyelini düşünüyorsak bu soruyu açıkça sormamız gerektiğine inanıyorum.

Çünkü yatırımcı için memleket sevgisi başka, yatırım hesabı başkadır.

Gayrimenkul yatırımında yalnızca dört duvar satın alınmaz. O konutun bulunduğu şehrin geleceği, ekonomik hareketliliği, kira getirisi, nüfus yapısı, sosyal imkânları ve gerektiğinde ne kadar kolay satılabileceği de satın alınır.

Bugün Ağrı’da iyi bir konut almak için ödenen rakamlarla başka illerdeki konut fiyatları arasındaki makas giderek kapanıyorsa burada düşünmemiz gereken bir durum var.

Örneğin elimde 4-5 milyon lira olduğunu ve bunu gayrimenkule yatırmak istediğimi düşünelim.

Ağrı’da bir daire mi almalıyım, yoksa aynı parayla sağlık hizmetlerine erişimin daha güçlü olduğu, eğitim seçeneklerinin daha fazla bulunduğu, sosyal hayatın daha gelişmiş olduğu, ulaşım imkânlarının daha geniş olduğu başka bir şehirde mi yatırım yapmalıyım?

Üstelik o şehirde aldığım konutun kiracı bulma imkânı daha yüksek, alıcı kitlesi daha geniş ve ikinci el piyasası daha hareketliyse yatırımcı olarak neden Ağrı’yı tercih edeyim?

İşte Ağrı gayrimenkul piyasasının cevaplaması gereken esas soru budur.

Elbette Ağrı’nın da avantajları var. Burası bizim memleketimiz. Üniversitemiz, havalimanımız, kamu yatırımlarımız, gelişmeye müsait alanlarımız ve önemli bir genç nüfusumuz var. Şehrin geleceğine inanmak için sebeplerimiz de var.

Fakat yatırım kararında bunların ekonomik bir karşılığının da olması gerekiyor.

Bir yatırımcı açısından konutun değeri yalnızca satış ilanında yazan rakam değildir. Kira getirisi nedir? Kaç yılda kendisini amorti ediyor? İhtiyaç halinde kaç ay içerisinde satılabilir? Bölgede konuta olan gerçek talep nedir? Şehrin nüfusu ve ekonomik yapısı önümüzdeki yıllarda bu fiyatları destekleyebilir mi?

Bunların tamamı yatırım hesabının parçasıdır.

Konut fiyatlarının yükselmesi de tek başına bir şehrin geliştiğini göstermez.

Asıl önemli olan, konut fiyatıyla birlikte o şehirde yaşayan insanların gelirinin, istihdam imkânlarının, ticaret hacminin ve yaşam kalitesinin de yükselmesidir.

Eğer konut fiyatları gelişmiş şehirlerle yarışmaya başlıyor ancak vatandaşın geliri, şehrin ekonomik kapasitesi ve sunduğu imkânlar aynı hızla gelişmiyorsa burada bir fiyat-şehir gerçekliği uyuşmazlığı ortaya çıkar.

Bunun sonuçlarını da en fazla Ağrılı vatandaş hisseder.

Bugün düzenli geliri olan bir memurun, esnafın veya genç bir çiftin Ağrı’da ev sahibi olabilmek için milyonlarca liralık bir finansman yükünün altına girmesi gerekiyor. Konut fiyatı yükseldikçe peşinat büyüyor, kredi ihtiyacı artıyor ve ev sahibi olmak özellikle gençler için giderek daha uzak bir hedefe dönüşüyor.

Diğer taraftan yüksek fiyat, yatırımcı açısından da tek başına cazibe anlamına gelmiyor.

Çünkü yatırımcı şu hesabı yapıyor:

“Bu parayı Ağrı’da bir konuta bağladığımda bana ne kazandıracak?”

Bu sorunun cevabı tatmin edici değilse sermaye başka yere gider.

Ben Ağrı’da konutların değer kazanmasına karşı değilim. Aksine, sahip olduğumuz gayrimenkullerin değerlenmesi hepimizi memnun eder. Ancak gerçek değer artışının arkasında ekonomik ve sosyal gelişme bulunmalıdır.

Şehrimize yeni yatırımlar gelmeli. Özel sektör güçlenmeli. İstihdam artmalı. Sağlık ve eğitim imkânları gelişmeli. Sosyal yaşam çeşitlenmeli. Ulaşım bağlantılarımız güçlenmeli. İnsanlar sadece mecbur oldukları için değil, Ağrı’da yaşamak istedikleri için burada kalmalı.

İşte o zaman konut fiyatlarının yükselmesinin de sağlam bir ekonomik karşılığı olur.

Aksi halde yalnızca satılık ilanlarındaki rakamları büyüterek şehri zenginleştiremeyiz.

Hatta tam tersine, aşırı fiyatlama bir noktadan sonra Ağrı’ya yatırım çekmek yerine yatırımın dışarıya çıkmasına neden olabilir. Çünkü sermayenin önünde şehir sınırı yoktur. İnsan bugün birkaç dakika içerisinde Türkiye’nin herhangi bir şehrindeki konut fiyatını, kira bedelini ve yatırım alternatiflerini karşılaştırabiliyor.

Bu nedenle konut piyasasını konuşurken sadece “Bu daire kaç milyon eder?” diye sormamalıyız.

“Ağrı bu milyonların karşılığında yatırımcıya ne sunuyor?” diye de sormalıyız.

Çünkü günün sonunda yatırımcı duygularıyla değil, rakamlarla karar verir.

Ve eğer Ağrı’daki bir konut ile daha fazla ekonomik ve sosyal imkân sunan başka bir şehirdeki konut aynı fiyat seviyesine gelmişse yatırımcının soracağı soru kaçınılmazdır:

“Aynı parayı vereceksem neden Ağrı?”

Bence asıl meselemiz konut fiyatlarını tartışmaktan önce, bu soruya güçlü bir cevap verebilecek bir Ağrı oluşturmaktır.

Mali Müşavir Osman Polat